Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury - z upoważnienia ministra -

na interpelację nr 2045

w sprawie ochrony praw lokatorów zajmujących lokale mieszkalne w zasobach mieszkaniowych prywatnych

   Szanowny Panie Marszałku! Odpowiadając na skierowaną do ministra infrastruktury interpelację pana posła Bogdana Pęka z dnia 23.09.br. nr SPS-0202-2045/02 w sprawie ochrony praw lokatorów zajmujących lokale mieszkalne w zasobach mieszkaniowych prywatnych, uprzejmie wyjaśniam, co następuje.

   W dniu 29.04. i 13.09.br. pan poseł Bogdan Pęk wystąpił do wiceprezesa Rady Ministrów, ministra infrastruktury pana Marka Pola w sprawie wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela budynku w trybie art. 11 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (DzU nr 71, poz. 733).

   Ponieważ udzielone odpowiedzi z dnia 20.05. i 02.10.br. dotyczą tej samej problematyki, o której mowa w interpelacji, dlatego też pozwalam sobie zacytować panu marszałkowi najważniejsze ich fragmenty.

   ˝Od 1946 r. do wejścia w życie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, tj. do dnia 12 listopada 1994 r., obowiązywały przepisy o reglamentacji najmu lokali mieszkalnych, które obejmowały znaczną większość miast. Wolne lokale były oddawane w najem na podstawie decyzji administracyjnych wydawanych przez organy administracji rządowej, a następnie samorządowej. W tym trybie były zasiedlane również opróżnione lokale w budynkach stanowiących własność osób fizycznych. Nie była do tego potrzebna zgoda właściciela budynku, a organy wydające decyzje kierowały się obowiązującymi kryteriami przydziału mieszkań. Właściciele tych budynków oraz ich najbliższa rodzina w wielu wypadkach nie mieli szans zamieszkania w swojej własności, gdyż nie spełniali obowiązujących kryteriów. Z dniem wejścia w życie wspomnianej ustawy wydane w przeszłości decyzje administracyjne o przydziale lokali mieszkalnych stały się z mocy art. 56 tej ustawy umowami najmu zawartymi na czas nieokreślony.

   W toku prac nad projektem ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która zastąpiła ustawę o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, komisja sejmowa wzięła pod uwagę wspomniane wyżej okoliczności i uznała za celowe i uzasadnione stworzenie możliwości zamieszkania właścicieli oraz ich najbliższych we własnych nieruchomościach.

   Zgodnie z art. 11 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (DzU nr 71, poz. 733) właściciel może wypowiedzieć lokatorowi stosunek najmu w terminie 3 lat, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego. Przepis ten stosuje się też w przypadku, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny.

   Aby zapobiec ewentualnym wypadkom obejścia prawa ze strony właścicieli zostały w ust. 6 art. 11 ustawy przewidziane sankcje grożące tym właścicielom, którzy nie zamieszkali w lokalu opróżnionym przez lokatora lub opuścili ten lokal przed upływem pół roku od dnia ustania stosunku prawnego. Sankcje te polegają na obowiązku zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu, a także poniesienia kosztów powrotu lokatora do poprzednio zajmowanego lokalu.

   Ustalając trzyletni okres wypowiedzenia stosunku prawnego, ustawodawca uznał, że jest on wystarczający dla zapewnienia lokatorowi możliwości uzyskania uprawnień do używania innego lokalu mieszkalnego.

   Jeżeli lokator w okresie wypowiedzenia nie będzie mógł we własnym zakresie uzyskać innego mieszkania i zajmowanego lokalu nie opróżni, jego przymusowa eksmisja będzie mogła nastąpić dopiero po uzyskaniu przez właściciela orzeczenia sądowego w tej sprawie. Sąd, rozpatrując powództwo właściciela o nakazanie lokatorowi opróżnienia lokalu, ustali i oceni, czy były spełnione przesłanki niezbędne do wypowiedzenia stosunku prawnego.

   Sąd orzeknie także z urzędu, czy lokatorowi lub osobom wspólnie z nim mieszkającym przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego ze względu na ich sytuację materialną i rodzinną. Sąd nie będzie przy tym mógł odmówić takiego uprawnienia osobom, o których mowa w art. 14 ust. 4 ustawy, tj. kobiecie w ciąży, małoletniemu, niepełnosprawnemu lub ubezwłasnowolnionemu oraz sprawującemu nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkującemu, jak również obłożnie choremu, emerytowi i renciście, spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, bezrobotnemu i osobie spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

   Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje również wstrzymanie wykonania opróżnienia przez niego lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego.

   Najemcy, którzy nie kwalifikują się do uzyskania lokalu socjalnego, powinni, w zależności od swojej sytuacji finansowej, podjąć starania o mieszkanie z zasobów gminy, spółdzielni mieszkaniowej, towarzystwa budownictwa społecznego lub innych.

   Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art. 4 ust. 2) gmina na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach˝.

   W piśmie z dnia 02.10.br. dodatkowo wyjaśniono panu posłowie, że projekt nowej ustawy o zasadach najmu lokali mieszkalnych (późniejsza nazwa: o najmie lokali mieszkalnych), który w ten sam sposób miał regulować powyższe sprawy, nie został rekomendowany Radzie Ministrów. Przyczyną takiego stanowiska były m.in. rozbieżności odnośnie do zasad podwyższania czynszów. Poinformowano również, że w konsekwencji Rada Ministrów przyjęła i skierowała do Sejmu jedynie projekt ustawy nowelizującej ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (DzU nr 71, poz. 733), który zawiera propozycje, aby:

   - umowa o odpłatne używanie lokalu mogła być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony (jedynie lokale wchodzące w skład zasobu gminy i innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyłączeniem lokalu socjalnego lub lokalu związanego stosunkiem pracy, oddawane byłyby do używania na czas nieoznaczony) oraz

   - inicjatywa zawarcia ugody w spłacie zaległości przeszła na lokatora.

   Informuję ponadto pana marszałka, że 2 października 2002 r. Trybunał Konstytucyjny rozpoznał wniosek rzecznika praw obywatelskich w sprawie zgodności z konstytucją niektórych przepisów regulujących zasady ustalania czynszu najmu lokali mieszkalnych. Trybunał Konstytucyjny uznał, że art. 9 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, dotyczący ograniczeń maksymalnych wysokości podwyżek czynszu, nie da się pogodzić z konstytucyjnymi gwarancjami prawa własności, zawartymi w art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP.

   Istotnym instrumentem ochrony lokatorów w tym zakresie, który pozostanie po orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego, jest obowiązujący do dnia 31 grudnia 2004 r. zakaz przekroczenia wysokości czynszu w stosunku rocznym ponad 3% wartości odtworzeniowej lokalu, w którym w dniu 10 lipca 2001 r. obowiązywał czynsz regulowany.

   Odnosząc się do pytań szczegółowych pana posła, chciałbym zapewnić pana marszałka, że przy pracach związanych z przygotowywaniem ustaw związanych z polityką i gospodarką mieszkaniową państwa przedmiotem wnikliwej analizy są zarówno stanowiska zrzeszeń prywatnych właścicieli nieruchomości, jak i Polskiego Zrzeszenia Lokatorów.

   Chciałbym również zapewnić pana marszałka, że rząd jest gotów uwzględniać konstruktywne propozycje dotyczące: ochrony praw obywatelskich, poprawy warunków socjalnych rodzin, jak również działań ograniczających patologie w mieszkalnictwie.

   Z wyrazami szacunku

   Podsekretarz stanu

   Marek Bryx

   Warszawa, dnia 10 października 2002 r.