Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury - z upoważnienia prezesa Rady Ministrów -

na interpelację nr 2210

w sprawie propozycji dotyczących zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

   Szanowny Panie Marszałku! Odpowiadając z upoważnienia prezesa Rady Ministrów na interpelację pani poseł Anny Sobeckiej z dnia 10 października br., znak: SPS-0202-2210/02, w sprawie propozycji dotyczących zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przedstawiam następujące stanowisko.

   Członkowie samorządnego zrzeszenia, jakim jest spółdzielnia mieszkaniowa, powinni mieć prawo samodzielnego decydowania o tym, w jakiej formie będą zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe, a obowiązujące przepisy prawne powinny im umożliwiać swobodny wybór pomiędzy różnymi formami prawnymi zaspokajania tych potrzeb.

   Każdy członek spółdzielni, w zależności od potrzeb swoich i swojej rodziny oraz od możliwości finansowych, powinien zatem mieć ustawowo zagwarantowaną możliwość uzyskania tytułu prawnego do lokalu w formie spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu, prawa odrębnej własności lokalu bądź też prawa najmu. Powinien mieć również możliwość przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo odrębnej własności lokalu oraz przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu.

   Zwracam uwagę, że projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych będący obecnie przedmiotem obrad Sejmu przewiduje przywrócenie możliwości ustanawiania przez spółdzielnie mieszkaniowe spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego prawa rzeczowego, które jest prawem zbywalnym, dziedzicznym i podlegającym egzekucji. Członek spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia ustanowi takie prawo, będzie mógł w każdym czasie rozporządzić przysługującym mu prawem poprzez zawarcie umowy sprzedaży, zamiany lub darowizny, a w razie jego śmierci prawo to podlega dziedziczeniu przez spadkobierców testamentowych lub ustawowych, stosownie do ogólnych zasad określonych w Kodeksie cywilnym.

   Należy przy tym zwrócić uwagę na narastający problem lokali zwolnionych przez byłych członków z różnych przyczyn (zgon, wykluczenie, rezygnacja na własną prośbę, zamiana lokali), z czym wiąże się obowiązek spółdzielni wypłaty osobom uprawnionym wartości prawa do lokalu oraz zadysponowania przez spółdzielnię takim lokalem na rzecz innego członka po spełnieniu przez niego warunków, w szczególności finansowych, określonych w ustawie i statucie. Zakaz ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali uniemożliwia ustanowienie takiego prawa do odzyskanego przez spółdzielnię lokalu. Równocześnie ustanowienie do takiego lokalu prawa odrębnej własności może nie być możliwe ze względu na trwające procedury określone w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (regulacja stanu prawnego gruntu, procesy podziału, scalania i rozgraniczania nieruchomości, podjęcie uchwały zarządu określającej przedmiot odrębnej własności oraz tryb postępowania związany z jej uprawomocnieniem się).

   W świetle powyższego wyrażam pogląd, że przywrócenie możliwości ustanawiania przez spółdzielnie mieszkaniowe spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest korzystne zarówno dla członków, gdyż przywraca im swobodę wyboru prawa do lokalu, jak również dla spółdzielni, ponieważ chroni je przed stratami związanymi z utrzymywaniem pustostanów i umożliwia zdobycie środków pozwalających na wypłatę osobom uprawnionym wartości wygasłego prawa do lokalu.

   Odnosząc się do innych kwestii podniesionych w wystąpieniu pani poseł, uprzejmie wyjaśniam, co następuje.

   W ocenie autorów projektu nowelizacji brak jest uzasadnienia prawnego, ekonomicznego i społecznego dla dopuszczenia możliwości podziału spółdzielni na podstawie orzeczenia sądowego zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni. Nie bez znaczenia są też skutki ekonomiczne anarchizowania działalności spółdzielni długotrwałymi sporami sądowymi (pierwsza instancja, apelacja, kasacja) związanymi z podziałem spółdzielni.

   Projekt nowelizacji nie przewiduje wprowadzenia podwójnych opłat za modernizację i remonty budynków. Zawiera on bowiem w tej kwestii uzupełnienie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych o zapisy określające, co należy rozumieć przez modernizację lokalu lub budynku oraz precyzujące obowiązki członków i spółdzielni w tym zakresie. Dotyczy to m.in. usunięcia istniejącej obecnie nierówności pomiędzy członkami posiadającymi spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, którzy w wypadku modernizacji obowiązani są uzupełnić wkłady mieszkaniowe, a członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, a którzy w takim wypadku wkładów budowlanych uzupełniać nie muszą.

   Na podstawie art. 150 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2000 r. nr 46, poz. 543 ze zm.) do określania wartości rynkowej lokalu uprawnieni są wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w tej ustawie, a którzy za swoje czynności pobierają stosowne opłaty od osób mających interes prawny w ustaleniu tej wartości.

   Propozycja zmiany art. 32 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotycząca oddawania w użytkowanie wieczyste działek budowlanych stanowiących własność skarbu państwa albo jednostki samorządu terytorialnego lub ich związków jest zgodna z dyspozycją art. 232 Kodeksu cywilnego.

   Wyrażam również pogląd, że opracowywanie uchwały zarządu określającej przedmiot odrębnej własności lokali (art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) i stanowiącej podstawę oznaczania lokali oraz przypadających na nie udziałów w nieruchomości wspólnej przy zawieraniu umów przeniesienia własności lokali nie będzie traktowane jako jednorazowa akcja, przeprowadzana nawet wtedy, gdy członkowie nie są zainteresowani wyodrębnieniem własności lokali. Uchwały w tej sprawie będą podejmowane tylko dla tych nieruchomości, w stosunku do których pojawią się wnioski członków o wyodrębnienie własności lokali.

   Z wyrazami szacunku

   Podsekretarz stanu

   Marek Bryx

   Warszawa, dnia 18 listopada 2002 r.